O fundo imobiliário GARE11 concluiu a aquisição de um condomínio logístico em Confins (MG) por R$ 86,8 milhões, pago à vista por meio da integralização de cotas. O ativo conta com 24.625 m² de ABL em um terreno de 67.288 m² e está 100% ocupado por inquilinos de grande porte, incluindo Mercado Livre, Vale e Três Corações. A operação reforça a tese logística do fundo e aumenta sua presença em um polo estratégico próximo ao Aeroporto Internacional de Confins.
A Guardian, gestora do GARE11, destacou que a transação integra o plano de reequilíbrio entre os segmentos logístico e de renda urbana. Hoje, o portfólio do fundo soma 31 imóveis, dos quais apenas quatro são logísticos. Com a compra, cresce a diversificação geográfica e a granularidade contratual, reduzindo riscos de concentração.
Os retornos projetados também foram um fator determinante. O cap rate médio esperado supera 10% ao ano nos primeiros 60 meses, apoiado por contratos de 5 a 10 anos. Esses contratos contam com correção pelo IPCA e multas por rescisão antecipada, o que tende a dar previsibilidade de fluxo e proteção contra a inflação em um cenário ainda desafiador para juros.
Expansão logística do GARE11 e cenário de Confins
No entorno do aeroporto, a oferta de galpões classe A permanece restrita, enquanto a demanda avançou de forma consistente. Nos últimos 12 meses, a taxa de vacância da região recuou 34%, refletindo a absorção líquida positiva e a preferência de operadores por hubs com acesso rodoviário e aéreo. Esse desequilíbrio entre oferta e demanda sustenta preços de locação e favorece revisões contratuais ao longo do tempo.
A presença de locatários como Mercado Livre reforça a resiliência do fluxo de caixa, especialmente em operações de comércio eletrônico e last-mile. A combinação de contratos longos, correção pelo IPCA e multas de saída reduz o risco de vacância repentina e contribui para a manutenção do cap rate projetado acima de dois dígitos no período inicial.
Minas Gerais exerce papel estratégico na malha logística do país. Detentor do terceiro maior PIB, com 9% da economia nacional, o estado conecta importantes corredores de consumo e produção. Para o GARE11, a entrada mais robusta nesse mercado amplia a exposição a um eixo relevante, com potencial de valorização de aluguel e estabilidade operacional de longo prazo.
