O BTG Pactual projeta que os fundos imobiliários de crédito devem manter a dianteira no curto prazo, enquanto os veículos lastreados em ativos físicos ganham tração de forma gradual ao longo do ciclo. A leitura integra o Outlook Fundos Imobiliários 2026, que combina avaliação do cenário macro, análise de desempenho recente e projeções para o próximo ano. Em linhas gerais, a casa destaca o carrego elevado dos fundos de papel e a recuperação paulatina dos segmentos de tijolo, à medida que a dinâmica de juros e inflação se acomoda.
Com juros reais ainda elevados, os fundos imobiliários de crédito atrelados ao IPCA preservam um perfil de retorno competitivo. O prêmio de risco permanece atraente, sustentado pela indexação inflacionária e pela expectativa de fechamento gradual da curva. Essa combinação favorece o carrego e confere previsibilidade aos fluxos, elemento-chave em um ambiente que ainda demanda disciplina de risco e seletividade.
Por outro lado, cortes graduais na Selic previstos para 2026 não devem eliminar de imediato o suporte aos fundos de papel. A taxa deve continuar em patamar relativamente alto por boa parte do ano, o que mantém o rendimento corrente robusto. Para o investidor, a leitura é que carteiras com duration adequada e ativos bem estruturados tendem a atravessar o período com resiliência, mesmo com volatilidade pontual.
Entre os perfis que mais se beneficiam, destacam-se FIIs de crédito com estruturas conservadoras, forte diversificação de emissores e garantias sólidas. O escrutínio sobre governança, rating dos ativos e mecanismos de covenant permanece central para mitigar assimetria de risco, particularmente em operações corporativas e pulverizadas. A seleção bottom-up continua ditando a diferença de performance dentro do segmento.
Fundos de tijolo voltam ao radar para horizontes mais longos. Após um ajuste relevante de preços, sobretudo nos veículos de maior patrimônio e liquidez, diversos setores ainda negociam com desconto em relação ao valor patrimonial. A melhora operacional prevista para 2025 — com reajustes de aluguel e queda gradual da vacância — cria um pano de fundo construtivo, condicionado à consolidação do ciclo de queda dos juros.
Nesse contexto, setores como logística e lajes prime tendem a capturar a recuperação por meio de revisões positivas de contratos e absorção líquida mais saudável. Shopping centers e renda urbana também podem se beneficiar de consumo mais firme e rotação de mix. Para o investidor, a combinação de carrego dos fundos de papel com a opcionalidade de valorização nos fundos de tijolo compõe uma estratégia equilibrada no ciclo.
À medida que o quadro macro se estabiliza, os fundos imobiliários tendem a refletir, em preços, a melhora dos fundamentos. O BTG reforça a tese de curto prazo nos veículos de crédito e vislumbra valorização gradual dos ativos físicos, com ênfase em qualidade, diversificação e gestão ativa.
