O Build to Suit adquirido pelo ALZR11 em Campinas (SP) marca um movimento estratégico do fundo em direção a ativos urbanos premium, com contratos longos e inquilinos de alta qualidade. Localizado no Cambuí, bairro nobre conhecido pelo alto padrão socioeconômico e forte presença de serviços médicos, o imóvel será ocupado integralmente pelo Grupo Fleury, reforçando a segurança do fluxo de receita.
O empreendimento conta com 4.227 m² de área construída em terreno de 1.145 m². A estrutura oferece dois subsolos, 72 vagas de garagem, térreo com recepção e três andares superiores, combinando eficiência operacional e padrão corporativo. O modelo Build to Suit foi desenvolvido sob medida para o Fleury, com entrega em shell pelo empreendedor e finalização das adaptações internas pelo próprio grupo médico, acelerando o início das operações.
O contrato de locação tem prazo inicial de 15 anos, com início previsto para julho de 2025. O aluguel mensal inicial é de R$ 255 mil, corrigido anualmente pelo IPCA. Durante os 10 meses de carência, o fundo contará com renda mínima garantida, mitigando riscos de transição e preservando a previsibilidade de caixa para seus cotistas.
Com investimento inicial de R$ 29,5 milhões, o ALZR11 mantém disciplina na alocação de capital ao priorizar localização consolidada e locatário de primeira linha. Esse padrão de aquisição sustenta a tese do fundo de ampliar a exposição a ativos urbanos resilientes, sobretudo em hubs médicos, segmento reconhecido pela estabilidade de demanda.
Há possibilidade de incremento do investimento via cláusulas de earn-out, atreladas a condições futuras, e pela potencial locação de um pavimento adicional de 825 m². Tais gatilhos podem elevar o retorno consolidado do projeto sem comprometer o perfil de risco, uma vez que a ocupação está ancorada por um player sólido do setor de saúde.
O retorno projetado é atrativo: o yield on cost estimado é de 10,2% ao ano no primeiro ciclo, com contribuição esperada de R$ 0,02 por cota mensalmente no primeiro ano. Em síntese, o Build to Suit com o Fleury combina localização, contrato robusto e previsibilidade de receita, alinhado à estratégia do ALZR11 de capturar valor em ativos urbanos essenciais.