O relatório mais recente do BTG Pactual sobre o mercado de fundos imobiliários projeta um 2026 de transição, com maior atratividade no curto prazo para os fundos de papel e ganho de espaço gradual para os fundos de tijolo ao longo do ciclo econômico. A avaliação reflete a persistência de juros reais elevados e a expectativa de normalização inflacionária moderada.
Os fundos imobiliários de papel tendem a se beneficiar do ambiente de taxa básica ainda alta, sobretudo aqueles com exposição a ativos atrelados ao IPCA. Essa indexação contribui para manter o carrego robusto e previsível, mesmo com a perspectiva de cortes graduais na Selic. O cenário dá suporte a rendimentos competitivos diante de prêmios de risco ainda exigentes.
Além disso, estruturas de crédito mais conservadoras e diversificadas seguem no radar. O interesse por fundos de crédito imobiliário deve se manter, especialmente quando contam com garantias sólidas, portfolios pulverizados e governança rigorosa. A busca por previsibilidade dos fluxos de caixa e proteção contra a inflação sustenta essa preferência em um ambiente de desaceleração gradual da inflação.
Para horizontes mais longos, os fundos de tijolo passam a incorporar melhor relação risco-retorno. Muitos veículos já precificaram parte do ciclo, com ajustes importantes e descontos persistentes em relação ao seu valor patrimonial. Esse descolamento cria oportunidades pontuais, principalmente entre fundos com maior escala, liquidez e ativos de qualidade em localizações estratégicas.
A dinâmica operacional também favorece a reprecificação do segmento físico. Em 2025, observou-se recuperação de aluguéis, melhora na ocupação e renegociações mais equilibradas, fatores que fortalecem o cenário para o segmento. A continuidade dessa tendência depende da consolidação da trajetória de queda dos juros e da estabilização da percepção de risco macro.
Em síntese, o BTG Pactual vê 2026 como um período em que os papéis mantêm vantagem tática, enquanto o tijolo conquista espaço de forma progressiva. Para o investidor, a combinação entre exposição a inflação no curto prazo e seleção criteriosa de ativos físicos para o médio prazo pode otimizar o portfólio de fundos imobiliários.
