A emissão de cotas do GARE11 foi oficialmente anunciada pela gestora Guardian, com objetivo de captação de até R$ 400 milhões, podendo atingir R$ 1,1 bilhão com lote adicional.
Essa estratégia visa fortalecer o portfólio do fundo imobiliário por meio da reposição de ativos de renda urbana que podem ser comercializados para um fundo da XP Asset, sem ampliar o uso de disponibilidades ou contrair novas dívidas.
Para os investidores do fundo imobiliário GARE11, essa operação representa um movimento importante de manutenção e crescimento do patrimônio do seu investimento.
A operação contempla uma estrutura estratégica, na qual a aquisição e venda de ativos são coordenadas para ajustar o perfil de capital do fundo.
Segundo a carta do gestor divulgada pela Guardian, a iniciativa busca não apenas consolidar os fundamentos atuais, mas também manter uma postura de alavancagem líquida negativa, ou seja, que todas as obrigações fiquem cobertas pelas disponibilidades do FII GARE11.
O valor unitário da nova emissão será de R$ 9,00, considerando o valor patrimonial de junho de 2025, mais uma cobrança de R$ 0,01 por cotas para cobrir custos de distribuição.
Cenários de uso dos recursos na emissão do GARE11
O primeiro cenário avalia a absorção de novos ativos, incluindo a compra de 10 imóveis de renda urbana com contratos atípicos e locados a inquilinos de alta classificação de crédito (rating AAA). Também envolve aquisição de cotas do FII Artemis 2022, controlado pelo próprio fundo GARE11, com o objetivo de refinanciar amortizações de CRIs realizadas ao final de 2024. Assim, a fotografia do portfólio passaria a contar com 39 imóveis distribuídos em 13 estados, locados a 9 diferentes inquilinos, com contratos de médio a longo prazo (Wault de 12,5 anos). Como resultado, a alavancagem líquida cairia de 27% para aproximadamente 14%.
No segundo cenário, além das mesmas operações de aquisição, o fundo avalia a compra de três imóveis adicionais, totalizando 13 novas propriedades. Este cenário também prevê a captação de recursos extra para reforçar a liquidez, elevando o número de imóveis para 42, distribuídos em 14 estados, e locados a 10 inquilinos com contratos semelhantes, de longo prazo. Nesse caso, a alavancagem líquida do GARE11 atingiria apenas 3%, reforçando uma gestão de risco mais conservadora.
A emissão de cotas do GARE11 evidencia a estratégia contínua da Guardian de consolidar uma carteira de alta qualidade, com contratos de longo prazo e inquilinos de alto rating, buscando oferecer maior segurança e potencial de rentabilidade a seus investidores.
