O FII SP Surf Club, estruturado pela Nest Asset Management, capta R$ 71 milhões para adquirir 16 unidades do SP Surf Club, no Morumbi, primeira praia artificial de São Paulo. O empreendimento, desenvolvido por Even e JHSF, conta com gestão compartilhada entre Nest e Galapagos Capital, reforçando governança e especialização setorial. A tese combina ativo residencial de alto padrão com estrutura financeira desenhada para priorizar fluxo a cotistas seniores.
Na arquitetura do fundo, os investidores originais permanecem com 28% por meio de cotas subordinadas, preservando alinhamento de longo prazo. Já os novos investidores acessam 72% via cotas seniores, com remuneração preferencial de até IPCA + 12% ao ano e prioridade nos recebíveis. Esse mecanismo ordena pagamentos e reforça a previsibilidade do retorno. As condições respeitam limites e políticas internas de risco.
O fundo reúne direitos sobre 16 unidades: 11 provenientes do projeto Even, firmadas por Compromisso de Compra e Venda, e 5 da JHSF, por meio de Sociedade em Conta de Participação. Cabe ao veículo assumir os pagamentos vincendos aos incorporadores, ancorando o cronograma de obra e entrega. A governança estipula marcos claros de decisão para alocação de capital e desinvestimento.
Modelo de retorno e governança
A estrutura opera em cash sweep, direcionando receitas da venda das unidades primeiramente à remuneração e amortização das cotas seniores. Nos três primeiros anos, a deliberação sobre ritmo e preço de venda cabe exclusivamente aos cotistas subordinados, preservando estratégia comercial. Após esse período, a gestora pode executar as alienações de forma independente, acelerando o giro conforme condições de mercado.
Benefícios tributários e distribuição
A pulverização entre pessoas físicas viabiliza isenção de Imposto de Renda nos rendimentos distribuídos, desde que cumpridos os limites de concentração por cotista e demais requisitos legais. Esse arranjo amplia eficiência líquida ao investidor e favorece competitividade do produto frente a alternativas de renda. O desenho busca capturar demanda por ativos lastreados em imóveis com apelo de lifestyle e inovação urbana.
Para Felipe Prata, sócio-fundador da Nest Asset Management, a iniciativa atesta a evolução do mercado de capitais imobiliário no Brasil, ao combinar governança robusta, estrutura de preferência em caixa e ativo diferenciado. O FII SP Surf Club se posiciona como oportunidade de exposição a um produto singular, com métricas claras de prioridade e proteção a cotistas seniores.
