Mesmo com juros a 15% ao ano, a indústria de fundos imobiliários segue em expansão. Gestoras têm recorrido a estratégias alternativas para ampliar portfólios sem depender apenas de novas captações, mitigando a menor atratividade dos FIIs frente à renda fixa. Em um mercado mais maduro e seletivo, o foco migra para escala, eficiência e liquidez como pilares de crescimento sustentável.
FIIs maiores e mais líquidos mostram resiliência em cenários adversos, aponta Stephanie Camacho, sócia da RBR. Essa robustez decorre da evolução da indústria nos últimos 11 anos, com precificação mais próxima dos valores patrimoniais e governança mais sólida. Para o investidor, isso se traduz em maior previsibilidade e menor volatilidade nas cotações.
Entre as principais alavancas de expansão, duas se destacam: trocas de cotas em emissões e consolidação por meio de fusões. As operações de “unit-for-unit” permitem incorporar ativos sem desembolso de caixa, preservando o caixa e acelerando a diversificação. Já as fusões criam veículos maiores, diluem custos e ampliam a base de investidores, fortalecendo a liquidez.
O GGRC11 é um exemplo prático dessa tendência. O fundo incorporou ativos de RELG11, VTLT11 e BLMG11 via trocas de cotas, reforçando seu portfólio logístico sem pressão de caixa. Em linha semelhante, a Suno Asset implementou no SNFF11 a possibilidade de investidores migrarem posições de outros fundos para o produto, elevando escala e eficiência operacional. Nesse contexto, a palavra de ordem tem sido sinergia.
Por que a consolidação atrai gestoras? Segundo Rodrigo Possenti, da Fator (VRTA11 e VRTM11), fundos menores enfrentam mais barreiras para crescer, enquanto os maiores capturam atenção de mercado e ganham resiliência. A maior liquidez tende a reduzir spreads, facilitar novas emissões e melhorar a formação de preços, beneficiando cotistas com portfólios mais amplos e diversificados. Esse círculo virtuoso aumenta a atratividade do segmento.
Os desafios, porém, não são triviais. Modelos como fusão, cisão e integração exigem due diligence detalhada, compatibilização de políticas e avaliação de históricos fiscais. Prejuízos acumulados podem afetar a distribuição de rendimentos, e assembleias demandam quórum elevado, alongando cronogramas. Ainda assim, o movimento avança: Patria encolhe seu portfólio de 28 para 10 fundos, Alianza consolidou crédito no ALCZ11, Iridium integra IRIM11 ao IRDM11, e a RBR une RBRX11 ao RBRF11.
Em síntese, os fundos imobiliários têm encontrado caminhos para crescer mesmo com a Selic elevada, combinando escala, governança e eficiência. A consolidação tende a permanecer no radar, enquanto a indústria busca capturar valor de longo prazo em um ambiente competitivo.