O GARE11 divulgou em seu relatório gerencial de junho a venda de 10 imóveis de varejo, destacando uma movimentação relevante para o setor imobiliário de fundos de investimento.
A operação, já parcialmente antecipada em junho, envolveu ativos locados a grandes redes de varejo e foi concretizada por um valor estimado entre R$ 464,7 milhões e R$ 485,5 milhões, marcando o maior lucro financeiro na história do fundo.
Segundo informações da Guardian, o comprador foi o fundo XP Renda Imobiliária Feeder, lançado pela XP Investimentos para negociação no mercado de títulos corporativos.
A transação, que envolveu quatro lojas ocupadas pelo GPA (Pão de Açúcar) e seis unidades do Grupo Mateus, foi estruturada de modo que o fundo adquirente assumirá cotas subordinadas do XP Renda Imobiliária Feeder, permitindo ao GARE11 continuar sendo beneficiado com dividendos provenientes desses ativos, mesmo sem sua posse direta.
Essa estratégia visa otimizar o potencial de valorização do portfólio remanescente, que a gestão do fundo acredita possuir elevado potencial de crescimento.
Segundo o relatório, os imóveis negociados estão localizados em regiões estratégicas, como Copacabana-RJ, Vila Leopoldina-SP, Lago Norte em Brasília, além de diversas unidades nos estados do Maranhão, Paraíba e Bahia.
Entre eles, destacam-se as lojas do GPA, em locais como Copacabana, e as unidades do Grupo Mateus distribuídas pelo Nordeste. A operação, por sua vez, segue alinhada com o planejamento de diversificação e redução da alavancagem do fundo, o que deverá potencializar sua geração de valor para os cotistas.
A transação é vista como estratégica pela gestão do GARE11 num momento em que o FII passa por um processo de reciclagem do portfólio.
Como os imóveis possuem operações de CRI lastreadas em seus contratos atípicos de locação, a conclusão da venda provocará uma redução aproximada de R$ 355 milhões na alavancagem do fundo.
Além disso, a operação poderá gerar um lucro bruto entre aproximadamente R$ 135 milhões e R$ 156 milhões. “A iniciativa de venda destes imóveis segue a linha da gestão de uma postura bastante ativa, tentando sempre extrair o máximo de valor para seus investidores em compras e vendas”, diz a gestão no relatório.
Perspectivas do GARE11 para o segundo semestre
A gestão do GARE11 projetou manter o guidance de dividendos ao redor de R$ 0,083 a R$ 0,09 por cota até o final do ano, reforçando o compromisso de remuneração aos investidores.
Além disso, o fundo anunciou uma nova oferta de emissão de cotas, com previsão de captação de até R$ 400 milhões, podendo chegar a R$ 773,5 milhões com montantes adicionais.
Como parte do processo de reciclagem, há possibilidade de aquisição de de 9 a 12 imóveis, por meios de pagamento parcial ou total via troca de cotas, estratégias que visam consolidar um portfólio mais robusto, menos alavancado e com maior potencial de valorização.
Ainda de acordo com informações da Guardian, o GARE11 mantém seu portfólio de imóveis 100% adimplente, com contratos de locação de longo prazo, cujo prazo médio supera 12 anos.
Recentemente, unidades da rede Mix Mateus passaram por reajustes de aluguéis baseados no IPCA, atingindo 5,53% de correção, refletindo a resiliência do portfólio. Segundo os dados, cerca de 4,9% da receita do fundo GARE11 vem dessas unidades, indicando continuidade na geração de fluxo de caixa consistente para os cotistas.