O fundo imobiliário GGRC11 concluiu sua 10ª emissão de cotas, captando R$ 693.328.657,56 com a criação de 61.793.998 novas cotas a R$ 11,19 cada.
Com as alocações em andamento, o patrimônio líquido do FII deve atingir aproximadamente R$ 2 bilhões, reforçando sua posição no segmento de logística e renda.
Parte relevante da operação ocorreu via “troca de cotas”, mecanismo que viabiliza crescimento mesmo em ambiente de juros elevados.
Saiba mais sobre a oferta do GGRC11
A captação do GGRC11 priorizou a “compensação de créditos por meio de cotas”, popularmente conhecida como permuta ou “troca de cotas”.
Nessa estrutura, proprietários de ativos recebem cotas do FII como contrapartida, reduzindo a necessidade de desembolso em caixa e acelerando a incorporação de imóveis ao portfólio. A alternativa ganhou tração entre gestores pela eficiência de execução e alinhamento de interesses.
Em 24 de outubro, o fundo anunciou a aquisição de um condomínio logístico em Seropédica (RJ) por R$ 67,99 milhões. O ativo já gera aluguel mensal estimado em R$ 520 mil, contribuindo de imediato para a renda do portfólio.
A transação envolveu a compra de 100% das ações da SPE proprietária do imóvel, localizada no km 204 da Rodovia Presidente Dutra, um eixo logístico estratégico no estado do Rio de Janeiro.
O terreno possui 710 mil m², com 39,7 mil m² de ABL construída atualmente, locada para Granado, EPL e Embelleze. O masterplan prevê a expansão em cinco módulos adicionais de galpões, projetando ABL total próxima de 185 mil m².
Essa possibilidade de desenvolvimento futuro é vista como relevante para destravar valor, ampliar a diversificação de inquilinos e diluir custos operacionais por escala.
Estratégias de crescimento via permuta ganharam destaque no mercado imobiliário listados. Com juros elevados, emissões tradicionais ficam pressionadas, e cotas negociadas com desconto ao valor patrimonial dificultam ofertas com sobras atraentes. Assim, a “troca de cotas” surge como ponte entre vendedores de ativos e fundos focados em escala e renda previsível.
Segundo Pedro Van Der Berg, CEO da Zagros Capital, a tática busca consolidação por meio da aquisição de portfólios completos e imóveis de FIIs monoativos. Caso emblemático foi a compra do imóvel da Renault em Quatro Barras (PR), antes alocado no VTLT11, por cerca de R$ 215 milhões.
O movimento reforça o pipeline e sustenta a tese de renda com contratos de longo prazo, enquanto o GGRC11 mantém disciplina de preço e qualidade dos locatários.
