O fundo imobiliário HGBS11 anunciou a conclusão da venda de 10% da fração ideal do Shopping Jardim Sul, localizado em São Paulo, pelo valor de R$ 63 milhões, com pagamento integral realizado na data do fechamento.
A transação foi realizada a um cap rate de 7,7%, considerando o desempenho dos últimos doze meses, e o valor final superou em 5,9% o estimado no último laudo de avaliação do ativo.
Como resultado, o ganho de capital obtido foi de aproximadamente R$ 3,6 milhões, o equivalente a R$ 0,03 por cota, que compõe o resultado base de caixa do FII HGBS11.
Estratégia e controle do ativo
A presença do HGBS11 no Shopping Jardim Sul tem sido gradualmente construída desde outubro de 2018, quando a Hedge assumiu a gestão do fundo. Inicialmente, a participação era indireta, por meio do FII JRDM11.
Em julho de 2023, o fundo avançou na sua estratégia ao adquirir 40% do empreendimento, passando a ter uma participação direta. Em abril de 2024, esse percentual foi ampliado para 90%, consolidando o controle do ativo.
Após essa aquisição, o fundo iniciou um processo para buscar um novo sócio estratégico, resultando na entrada da Ancar Ivanhoe, uma companhia com mais de 50 anos de atuação e responsável por mais de 20 empreendimentos no Brasil.
A parceria inclui a atuação conjunta na administração do shopping, trazendo expertise comercial e de gestão da Ancar Ivanhoe para complementar a experiência da Hedge, que acompanha o ativo há mais de sete anos. Essa união promete eficiência operacional e de negócios, incluindo a redução de despesas de administração em até 20%, segundo a gestão do FII HGBS11.
Impacto e composição da carteira de ativos
A venda de 10% do empreendimento também deve refletir em um aumento de 1,0% na cota patrimonial do fundo, após a atualização do valor da participação remanescente com base no valuation da transação. A administração do fundo reafirma que essa movimentação está alinhada com a política de investimentos e os critérios do regulamento do HGBS11.
Após a operação, a carteira de ativos do fundo permanece majoritariamente concentrada em imóveis físicos, que representam 77,6% do portfólio, enquanto fundos imobiliários correspondem a 14,8%. Outros ativos incluem CRIs e LCIs (3,2%), fundos de renda fixa (2,4%) e FIIs líquidos (2,0%).
Destaca-se que 92,4% da carteira está alocada em ativos estratégicos, com participação em shoppings relevantes, como o Shopping Jardim Sul (17%), Shopping Penha (12%) e Parque Dom Pedro (8%). A gestão dos ativos concentra-se em grandes grupos, com a Allos responsável por 31%, seguida pela AD Shopping (21%) e Ancar Ivanhoe (17%).