O fundo imobiliário TRXF11, que faz parte da carteira da TRX Investimentos, confirmou a assinatura de um acordo para a venda de um imóvel de varejo localizado em Goiânia, destinado ao Assaí (ASAI3).
O valor estimado da transação é de aproximadamente R$ 89 milhões, estando sujeita à análise da documentação e ao cumprimento de condições precedentes. A previsão é que a conclusão do negócio ocorra em até 120 dias.
Além do valor de venda, o pagamento será parcelado, com um sinal de R$ 53 milhões a ser quitado em até oito dias após a superação das condições, e três parcelas semestrais de R$ 12 milhões, ajustadas pelo IPCA.
O imóvel possui uma área bruta locável de 17.354 metros quadrados e atualmente está alugado em contrato atípico, com vencimento previsto para junho de 2035. Ainda segundo o acordo, o TRXF11 manterá direito a uma parcela proporcional dos aluguéis, relativa ao valor que ainda tem a receber pela venda.
A estimativa de lucro para o TRXB11, fundo proprietário do imóvel do qual o FII TRXF11 é principal cotista, é de cerca de R$ 19 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 5,07 por cota. A taxa interna de retorno (TIR) projetada é de aproximadamente 15% ao ano, gerando um retorno líquido de 145% do CDI no mesmo período.
Como consequência, o fundo deve experimentar redução na alavancagem, uma vez que quitará o saldo devedor atual no valor de aproximadamente R$ 51,5 milhões, referente ao CRI que financiou a aquisição do imóvel.
TRXF11: transação alinhada à estratégia de movimentação de portfólio
Ao analisar o impacto da venda, a expectativa é que o fundo imobiliário TRXF11 registre um lucro de cerca de R$ 0,58 por cota, valor que, embora estimativo, segue a estratégia de ganhos de capital adotada pela gestora, que busca vender ativos de forma periódica para aumentar os dividendos distribuídos aos cotistas.
A avaliação mantém-se alinhada com o último laudo de valor do imóvel, considerando um cap rate de 7,65% sobre o valor do aluguel vigente.
Essa operação reforça a estratégia de rotatividade do portfólio do fundo, visando expandir a distribuição de resultados futuros.
Segundo Gabriel Barbosa, gestor do TRXF11, a estratégia busca equilibrar ganhos de capital com a expectativa de aumento nos dividendos, conforme detalhado em entrevista ao professor Marcos Baroni, responsável pela Suno Research.
Antes da divulgação da venda, Barbosa destacou negociações recentes do fundo e as estratégias para garantir rentabilidade aos investidores.
Na última sexta-feira (29), o TRXF11 anunciou uma nova distribuição de dividendos, com guidance entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota, reforçando o compromisso de geração de valor aos cotistas.