O fundo imobiliário TRXF11 concluiu a venda do imóvel Assaí Teresina, localizado na capital do Piauí, por R$ 69 milhões. A operação se encaixa na estratégia de reciclagem de ativos do fundo, um dos principais no segmento de varejo de grande porte no mercado brasileiro.
O negócio reforça a atuação do fundo TRXF11 na manutenção de um portfólio atualizado e alinhado às condições de mercado.
Segundo informações divulgadas pelo gestor, o pagamento total será de R$ 69 milhões, sendo R$ 44 milhões à vista — dos quais R$ 43,3 milhões destinam-se à recompra de créditos imobiliários vinculados a um CRI emitido pela Bari Securitizadora — e R$ 25 milhões parcelados em 25 prestações mensais de R$ 1 milhão. Essa estrutura visa equilibrar as necessidades de liquidez do fundo e manter a rentabilidade para os cotistas.
De acordo com a TRX Investimentos, a operação terá um impacto positivo na rentabilidade do TRXB11, que detém o imóvel, gerando um lucro líquido estimado de R$ 7,1 milhões, correspondente a cerca de R$ 1,90 por cota.
A expectativa é que a transação apresente uma taxa interna de retorno (TIR) de aproximadamente 10,5% ao ano, o que representa 131,7% do CDI no período em que o ativo permaneceu na carteira do fundo.
A venda também impacta na distribuição de dividendos futuros, com previsão de R$ 0,22 por cota para o fundo imobiliário TRXF11. Os investidores podem esperar o pagamento desses dividendos ao longo do semestre, conforme o guidance oficial, que estima uma distribuição entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota.
Além disso, o fundo considera a possibilidade de uma distribuição extra ao final do período, caso a gestão avalie essa necessidade, sempre respeitando o mínimo de 95% do ganho de caixa a ser distribuído.
Outro benefício da operação está na redução da alavancagem do fundo TRXB11, já que cerca de R$ 43 milhões referentes ao saldo devedor do CRI utilizado na aquisição do imóvel serão quitados.
Essa redução reforça a posição financeira do fundo e melhora sua estrutura de capital, considerando o cap rate de 7,85%, calculado com base na avaliação mais recente e no aluguel vigente à época.
TRXF11 expande seu portfólio com aquisição de imóveis do GPA
Na semana passada, o FII TRXF11 anunciou a aquisição de três imóveis ocupados por lojas do Grupo Pão de Açúcar, em bairros de alta valorização na região metropolitana de São Paulo.
Os imóveis, localizados nos bairros Lapa e Santana, na capital, além de Cotia, na região oeste, totalizaram esse movimento de diversificação e fortalecimento de sua estratégia de ativos bem localizados.
Os imóveis estão locados por meio de contratos atípicos, com prazos de vigência que variam de 15 a 20 anos. O valor nominal da negociação é de R$ 98.850.404,92. sendo que R$ 43.508.624,91 foram pagos em dinheiro.
O restante, R$ 55.341.780,02, equivale ao saldo devedor de dois CRIs que foram assumidos pelo fundo e estão atrelados aos aluguéis devidos pelo locatário. O yield on cost da transação é de 10,5%, considerando o valor desembolsado e o carrego dos CRIs, que têm taxa média de IPCA + 5,17%.
A troca faz parte do objetivo do fundo de reciclar seu portfólio, mantendo ativos com características técnicas atuais e potencial de gerar ganhos de capital e distribuição de rendimentos constantes. A iniciativa visa consolidar a posição do TRXF11 na proximidade de centros comerciais relevantes, contribuindo para uma melhora na rentabilidade e na distribuição de dividendos futuros aos cotistas.
