O fundo imobiliário VGRI11 anunciou ao mercado que recebeu uma proposta de compra para a totalidade de sua participação no edifício Cidade Jardim, localizado em São Paulo (SP).
A oferta valoriza o ativo em R$ 345 milhões, o que equivale a aproximadamente R$ 46.259 por metro quadrado de área bruta locável. Essa movimentação ocorre em um momento de ajustes estratégicos e financeiros após alterações na dinâmica do mercado de fundos imobiliários de tijolo.
Segundo as condições apresentadas, o pagamento será realizado em duas parcelas. A primeira, de R$ 120,75 milhões (35% do valor), será quitada na assinatura do contrato de compra e venda.
A segunda, de R$ 224,25 milhões (65%), está prevista para até seis meses após o documento, com atualização monetária pelo IPCA/IBGE. O comprador terá ainda um período de exclusividade de 90 dias, prorrogável por mais 30, para concluir as diligências, levantar recursos e formalizar a transação com o VGRI11.
Contexto da decisão do VGRI11 de vender o ativo
A decisão de venda reflete, em parte, o impacto das mudanças na taxa básica de juros. O VGRI11 havia adquirido metade do edifício em março de 2024, quando a expectativa de Selic era de 10,75%. Desde então, a taxa subiu para 15% ao ano, comprometedendo o cenário de captação de recursos e dificultando a amortização de dívidas recentes.
Além disso, o endividamento de curto prazo e a indexação de grande parte do passivo ao CDI elevaram os custos financeiros do fundo. Ainda assim, o VGRI11 adotou estratégias de gestão ativa, que resultaram em um aumento de 24,4% na receita de locação do edifício em cerca de 18 meses. Essa performance impulsionou a proposta de venda, que apresenta um valor 21,9% superior ao desembolso inicial, gerando uma TIR de 22,9% ao ano.
A gestão do fundo afirma que a venda está alinhada à estratégia de longo prazo, especialmente considerando o cenário de cap rates pressionados. Os recursos obtidos serão utilizados principalmente para amortizar dívidas, contribuindo para a redução significativa da alavancagem do VGRI11.
Impacto para o investidor
A venda do edifício Cidade Jardim por uma quantia superior ao investimento realizado reforça a estratégia de otimização do portfólio do VGRI11 diante do cenário econômico adverso. Para investidores, esse movimento pode representar uma oportunidade de liquidez e redução do risco de alavancagem, sobretudo em um contexto de juros elevados.
A movimentação também indica uma gestão ativa voltada a proteger o valor do patrimônio, mesmo frente às pressões do mercado de juros.
A tendência de vendas de ativos de alta qualidade, como o edifício Cidade Jardim, tende a refletir na estratégia do fundo de ajustar seu portfólio e manter uma estrutura financeira mais sólida.
