O fundo imobiliário VINO11 anunciou a venda de um imóvel corporativo localizado em Alphaville, Barueri (SP). A propriedade, ocupada pela C&A Modas desde 2006, foi vendida por R$ 40 milhões, o que corresponde a R$ 5.063 por metro quadrado de área bruta locável.
A operação, realizada à vista, também inclui a responsabilidade do comprador de quitar as seis últimas parcelas do acordo de allowance, no valor de R$ 750 mil, referente ao acordo firmado com a locatária para 2024.
Venda de imóvel e impacto financeiro do VINO11
O resultado da venda provocará um impacto negativo de R$ 0,152 por cota. Apesar disso, esse efeito será compensado pelo resultado acumulado não distribuído do fundo, garantindo que as projeções de rendimento para os cotistas permaneçam inalteradas até o fim de 2025.
Mesmo com a venda abaixo do valor de aquisição, o investimento proporcionou uma taxa interna de retorno de 5,2% ao ano e um múltiplo de capital investido (MOIC) de 1,23x, apoiados pela regularidade dos aluguéis recebidos e pela responsabilidade da locatária por todas as despesas operacionais.
Recompra de títulos e fortalecimento da estrutura financeira
Com os recursos obtidos na venda, o VINO11 decidiu antecipar a recompra do Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) da 81ª emissão da Opea Securitizadora S.A., que totalizava R$ 34,6 milhões. Esses títulos, com vencimento previsto para dezembro de 2030, ofereciam uma remuneração de CDI + 3,5% ao ano e estavam entre as obrigações mais onerosas da carteira do fundo.
A recompra ocorreu sem penalidades, o que também liberou as garantias vinculadas à emissão, reduzindo em cerca de 15% as despesas financeiras do fundo, além de aumentar sua geração de caixa e acrescentar aproximadamente R$ 0,001 por cota na distribuição mensal de rendimentos.
Histórico do imóvel e suas características
O imóvel, com área de 7.900 m², foi adquirido pelo FII VINO11 em 2020, por um valor de R$ 46,8 milhões, equivalente a R$ 5.924 por metro quadrado.
Em decorrência de uma ação revisional, a locatária obteve uma redução temporária de 20% no aluguel, encerrada em maio de 2024, quando o contrato foi ajustado para estender sua vigência até 2032, com um allowance de R$ 1 milhão parcelado em oito anos.
Apesar do aumento de 10% no aluguel desde a aquisição, o valor ficou abaixo da inflação acumulada de mais de 35% no mesmo período.
Embora o ativo representasse cerca de 5% do resultado imobiliário do portfólio do fundo, sua localização fora dos principais eixos corporativos e sua condição monousuária elevaram os riscos de vacância futura.
Assim, a gestão do VINO11 considera que a venda está alinhada à estratégia de reciclagem de portfólio e ao fortalecimento da estrutura de capital, com menor alavancagem e redução do custo médio das dívidas do fundo.