O fundo imobiliário VRTM11 reportou resultado líquido de R$ 3,68 milhões em setembro, sustentado por uma estratégia diversificada entre imóveis diretos, FIIs e CRIs.
A gestão manteve o giro ativo do portfólio com aquisições seletivas e desinvestimentos pontuais para otimizar retorno e liquidez. O mês foi marcado por recompras, novas alocações em crédito imobiliário e contratos em ativos residenciais com potencial de valorização.
Em renda fixa imobiliária, o fundo alienou R$ 6 milhões do CRI Terrassa e direcionou R$ 8,7 milhões ao CRI Gafisa II – Oscar Freire, com remuneração de IPCA + 11% ao ano.
Esse realocamento reforça a tese de capturar prêmios em operações estruturadas, em linha com o ambiente de juros altos. A equipe também seguiu atenta a oportunidades táticas em FIIs, mantendo disciplina na redução de exposição.
Quais foram as principais operações imobiliárias? O VRTM11 firmou contrato para adquirir oito unidades do Habitat Casa Laguna, em Goiás, somando R$ 5,8 milhões.
Em paralelo, liberou R$ 10,9 milhões para empreendimentos em construção, conforme cronogramas acordados. Esses movimentos ampliam o pipeline de entregas e criam margens potenciais na venda das unidades. A alocação em desenvolvimento busca equilíbrio entre risco e retorno.
Como funcionaram as recompras de unidades? As recompras totalizaram R$ 1,56 milhão, com destaque para duas unidades do Mirai Atibaia (R$ 863 mil), uma do Mirai Suzano (R$ 231 mil), duas do Residencial José Antônio Bortolotto (R$ 149 mil) e uma do Habitat Vida (R$ 316 mil).
Essas operações geram “kicker” estimado de R$ 0,08 por cota, fortalecendo o fluxo de caixa. A recomposição de estoque permite capturar ganhos adicionais na revenda.
Oportunidade em Barueri eleva retorno do portfólio do fundo imobiliário
Em agosto, o fundo assumiu três unidades remanescentes do Alpha Houses I, em Barueri, após inadimplência. O investimento de R$ 1,93 milhão, somado a R$ 500 mil em custos, resultou em custo médio de R$ 810 mil por unidade.
Com valor de mercado acima de R$ 1,1 milhão, o ganho líquido projetado é de R$ 150 mil a R$ 200 mil por unidade. A arbitragem ilustra disciplina na originação e execução.
O VRTM11 vendeu R$ 4,1 milhões em FIIs no mês, incluindo OULG11, VISC11 e encerramento de BRCO11. No ano, a redução em FIIs soma R$ 57 milhões, priorizando CRIs e operações estruturadas. Em setembro, distribuiu R$ 0,09 por cota (DY de 1,29%), equivalente a 125% do CDI bruto.
Com P/VP de 0,75x, as cotas seguem negociadas com desconto, sugerindo assimetria positiva para o investidor do fundo imobiliário.
