O XPML11 enfrenta um cenário de necessidade de captação de aproximadamente R$ 780 milhões para pagar parcelas previstas até o final do ano.
Diante dessa emergência financeira, a gestão do maior fundo de shoppings do mercado brasileiro anunciou duas estratégias principais: a venda de ativos e a emissão de dívidas. Essas ações são fundamentais para garantir o pagamento das duas parcelas de compras realizadas a prazo, que vencem em dezembro.
Segundo informações divulgadas pelo gestor Felipe Teatini, o fundo precisa captar cerca de R$ 350 milhões, considerando recursos em caixa e fluxos de entrada previstos até o encerramento do ciclo.
Apesar da soma expressiva, Teatini tranquiliza o mercado ao afirmar que o FII XPML11 não enfrenta risco de insolvência.
Em entrevista ao programa Liga de FIIs, Teatini reforçou que o fundo, com patrimônio líquido total de R$ 6,5 bilhões, mantém sua saúde financeira e está focado em alternativas de aumento de capital que não prejudiquem seus investidores.
O gestor destacou que, mesmo atualmente elevado, o grau de endividamento do fundo é compatível com o histórico recente, diferentemente da percepção de que o fundo estaria excessivamente alavancado.
Em um cenário de juros elevados, com a Selic a 15% ao ano — o nível mais alto desde 2006 —, o custo de capital impacta as operações, tornando a captação mais onerosa.
Ainda assim, Teatini garantiu que a equipe do fundo imobiliário XPML11 está em movimento e busca soluções para evitar uma maior alavancagem, mantendo a estabilidade do portfólio.
Venda de ativos e reprojeção do portfólio do XPML11
O fundo XPML11 acumula R$ 2,8 bilhões em recursos, adquiridos em emissões de cotas realizadas no ano passado, além de oportunidades estratégicas de compra, como participações relevantes em shoppings de grupos como Multiplan e Allos.
Essas aquisições, contudo, desviaram a carteira do foco inicial, que priorizava participações minoritárias em empreendimentos liderados por grandes players do mercado.
Entre os ativos relevantes, estão 90% do Tietê Plaza Shopping, em São Paulo, e 70% do Shopping Metropolitano Barra, no Rio de Janeiro. A parcela devida para o pagamento de dezembro pode chegar a R$ 700 milhões, uma das principais preocupações do fundo.
Para administrar essas obrigações, Teatini confirmou que negociações estão em andamento para venda de parte dessas participações, o que acolhe a estratégia de reposicionamento do portfólio.
Além disso, existe a possibilidade de ampliar a alavancagem por meio de operações estruturadas, condicionadas à receita gerada por shoppings específicos.
Caso concretizada, essa estratégia poderia reforçar o caixa do fundo, embora reduza a margem de lucro e influencie, a médio prazo, os dividendos distribuídos.
Com um preço por cota de R$ 100,35 e um P/VP de 0,87x, o XPML11 apresenta dificuldade de captação via emissão de novas cotas, dada sua avaliação de mercado e seu patrimônio líquido.
Ainda assim, Felipe Teatini manifesta confiança na busca por soluções que evitem a necessidade de novos empréstimos e contribuam para a melhora dos indicadores do fundo, preservando os interesses dos investidores.