A análise dos mais recentes relatórios gerenciais de janeiro, abrangendo 17 dos principais fundos imobiliários da B3, indica mudança clara no tom das gestoras. O corte da Selic em 2026 deixou de ser cenário distante e passou a ser encarado como probabilidade concreta, refletida em diferentes segmentos do mercado.
A taxa básica, atualmente em 15% ao ano, é descrita como próxima do pico do ciclo. Em pelo menos quatro documentos, há menção explícita ao Comitê de Política Monetária (Copom) e à possibilidade de flexibilização já em março, condicionada ao avanço consistente da inflação e das expectativas ancoradas.
Como os diferentes segmentos veem a Selic?
- Fundos logísticos como HGLG11, BTLG11 e XPLG11 destacam que o mercado precifica o fim do aperto monetário no primeiro semestre, com impacto potencial nas revisões de cap rates e no custo de capital.
- Em fundos de renda urbana (HGRU11) e fundos híbridos com exposição a lajes corporativas e logística, predomina a leitura de que a política monetária se encontra no estágio final do ciclo restritivo, com alocação cautelosa, mas já mirando a retomada.
- Fundos de crédito imobiliário (BTCI11, KNCR11, MXRF11) convergem na avaliação de que o Copom condiciona cortes aos dados, enquanto o mercado projeta reduções entre 25 e 50 pontos-base, afetando spreads e duration das carteiras.
- No segmento de shopping centers (HSML11, XPML11, VISC11), há referência à melhora dos indicadores inflacionários e à proximidade da flexibilização; o HSML11 cita “elevada probabilidade” de início em março.
Desempenho e precificação do IFIX em 2025
O IFIX acumula alta de 21,15% no ano, mesmo com a Selic em 15%, segundo relatório do MXRF11. Gestores atribuem a recuperação, em parte, à antecipação do ciclo de queda dos juros e ao reposicionamento dos investidores. Vários relatórios gerenciais observam que fundos imobiliários ainda negociam com desconto ao valor patrimonial, sobretudo no segmento de tijolo, refletindo assimetrias de preço.
A expectativa de corte da Selic não surge de maneira isolada, mas como percepção disseminada entre múltiplas casas. Se confirmada, a redução tende a reprecificar os fundos imobiliários listados na B3, favorecendo ativos com rendimentos atrelados à inflação e portfólios preparados para capturar compressão de taxas, além de impulsionar revisões de fluxo de caixa descontado.
