O setor de galpões logísticos de alto padrão encerrou 2025 com fundamentos operacionais sólidos, sustentado por forte absorção líquida, queda de vacância e aluguéis em máximas históricas. De acordo com a Análise Setorial de Galpões – 4T25 do BTG Pactual, o segmento entra em 2026 com viés positivo, especialmente no Estado de São Paulo, onde a demanda segue resiliente e a oferta permanece disciplinada.
Ao longo de 2025, a absorção líquida somou aproximadamente 1,5 milhão de m², sinalizando apetite contínuo por espaços modernos e bem localizados. A vacância dos galpões de alto padrão em São Paulo recuou para 7,8%, o menor patamar do ano, refletindo a combinação de novas locações, renovações contratuais e expansão de operações logísticas.
Como efeito direto do desequilíbrio entre oferta qualificada e demanda firme, os aluguéis pedidos alcançaram um novo pico. Em São Paulo, o valor médio atingiu R$ 32,1/m², indicando maior poder de precificação para proprietários e desenvolvedores. Esse movimento também reforça a seletividade do mercado, com diferenciação crescente por localização, especificações técnicas e eficiência operacional.
Oferta e pipeline permaneceram sob controle. Muitos empreendimentos entregues em 2025 chegaram pré-locados ou no modelo built-to-suit, mitigando riscos de vacância e sustentando a estabilidade dos indicadores. Para 2026, a expectativa é de continuidade dessa disciplina, com novos lançamentos sendo parcialmente absorvidos por projetos sob medida e acordos antecipados com inquilinos âncora.
Impactos nos fundos imobiliários de logística tendem a ser positivos no operacional, com baixa vacância e aluguéis elevados favorecendo revisões e negociações de contratos. Ainda assim, o desempenho das cotas no mercado secundário pode oscilar conforme condições macroeconômicas, curva de juros e fluxo de capital, exigindo gestão ativa de portfólio e análise criteriosa de riscos.
Em síntese, os galpões logísticos permanecem entre os nichos mais resilientes da indústria de FIIs, sustentados por fundamentos consistentes, demanda qualificada e oferta calibrada, com 2026 iniciando sob perspectivas construtivas.