O setor de galpões logísticos premium encerrou 2025 em cenário operacional mais equilibrado, com forte absorção, queda de vacância e aluguéis em máximas históricas. Segundo o 4T25 do BTG Pactual, as perspectivas para 2026 seguem positivas, especialmente em São Paulo.
A demanda manteve-se resiliente ao longo do ano, impulsionada por varejo omnicanal, operadores 3PL e expansão do e-commerce B2B. A absorção líquida aproximou-se de 1,5 milhão de m², enquanto a vacância no mercado paulista de galpões de alto padrão recuou para 7,8%, o menor patamar recente e indicativo de menor disponibilidade imediata de espaços qualificados.
Os aluguéis pedidos atingiram R$ 32,1/m² no Estado de São Paulo, marcando novo recorde. A valorização reflete localização estratégica próxima a eixos rodoviários, qualidade construtiva classe A/A+, bem como a competição por parques logísticos com especificações modernas.
A dinâmica de oferta e demanda tornou-se mais favorável aos proprietários, reduzindo concessões comerciais e ampliando a capacidade de defender reajustes. Em renegociações, prazos mais longos e cláusulas de reposição inflacionária ganharam tração, enquanto carências e descontos foram racionalizados em ativos prime.
Entre os vetores de oferta, destacou-se a entrega de novos lançamentos pré-locados e projetos em built-to-suit, mitigando riscos de vacância estrutural. Para 2026, o pipeline deve seguir seletivo, com projetos sob medida moldando a expansão do estoque e equilibrando a entrada de novas áreas com contratos ancorados.
Impactos sobre os fundos imobiliários são claros: os FIIs de galpões logísticos operam com base sólida, favorecidos por menor vacância e preços em alta. A precificação no mercado secundário, contudo, continuará sensível à curva de juros, inflação e apetite ao risco, ainda que a geração de caixa operacional tenda a se manter resiliente.
Com fundamentos robustos, o segmento inicia 2026 sustentando o viés positivo. A combinação de demanda firme, estoques controlados e contratos de qualidade consolida os galpões logísticos como pilar defensivo na indústria de FIIs.
