O setor de galpões logísticos iniciou 2025 com vacância média de 7,1%, segundo análise do BTG Pactual baseada em dados da Buildings. No universo de fundos imobiliários, a taxa é ainda menor, refletindo portfólios de alta qualidade em pontos estratégicos e contratos de longo prazo. Alguns FIIs operam próximos de ocupação plena, favorecidos por demanda resiliente e pouca entrega de novos projetos.
Entre os destaques, o BTLG11 reporta vacância financeira de 2,9% em um portfólio de 1,4 milhão de m². Já o HGLG11 opera com cerca de 2% de vacância, confirmando a força dos contratos atípicos e da diversificação regional. O TRXF11, por sua vez, registra apenas 0,46% de vacância física e 0,42% financeira, níveis que indicam estabilidade de receitas.
O GGRC11 apresenta 0,21% de vacância em ativos industriais e logísticos, praticamente ocupação total. Essa dinâmica sustenta distribuições consistentes e reforça a tese de qualidade de crédito e localização como motores de performance no segmento. Em paralelo, operadores logísticos continuam alongando contratos em hubs com acesso rodoviário e capilaridade urbana.
O estoque nacional mais do que dobrou em pouco mais de uma década, saltando de 23 milhões para 53 milhões de m² de ABL, um avanço de 130%. A expansão do comércio eletrônico e o redesenho de cadeias de suprimento exigiram ativos próximos aos centros consumidores, com padrões de classe A e A+. Esse movimento consolidou polos logísticos e elevou a exigência por eficiência operacional.
Quem puxa a demanda
Mercado Livre, Shopee, Casas Bahia e Amazon figuram entre os principais ocupantes, ao lado de varejistas, indústria e operadores logísticos. A busca por redução de prazos de entrega e otimização de custos mantém o giro de locações. Termos contratuais com revisões inflacionárias e mecanismos de reposição também têm sustentado os indicadores.
O custo de capital e de construção elevado limita lançamentos no curto prazo, contendo a nova oferta e mantendo a vacância em patamares baixos. Para 2025, a combinação de demanda firme e pipeline mais seletivo favorece a precificação de aluguéis e a resiliência dos FIIs de galpões logísticos.