O setor de galpões logísticos de alto padrão encerrou 2025 com indicadores sólidos: forte absorção líquida, queda consistente da vacância e aluguéis em patamares recordes. De acordo com relatório do BTG Pactual, esses fundamentos deixam o mercado paulista em posição privilegiada para 2026, com expectativa de sustentação de preços e menor rotatividade nos contratos.
A demanda seguiu firme ao longo do ano, impulsionada por e-commerce, reorganização de cadeias de suprimentos e busca por eficiência operacional. O resultado foi uma absorção líquida próxima de 1,5 milhão de m², que manteve o ciclo de redução da vacância. No Estado de São Paulo, a taxa encerrou 2025 em 7,8% para galpões de alto padrão, reforçando a tração do segmento core.
Os preços pedidos acompanharam o aperto do mercado. Em 2025, os aluguéis alcançaram R$ 32,1/m²/mês em São Paulo, um recorde histórico. Esse avanço decorre da combinação de demanda resiliente por ativos bem localizados, especificações técnicas superiores e menor disponibilidade imediata, especialmente em eixos logísticos com infraestrutura consolidada.
Oferta e demanda em maior equilíbrio sustentaram um ambiente mais previsível e favorável aos proprietários. A menor competição reduziu concessões comerciais, enquanto contratos com revisões programadas e índices de reajuste protegeram a receita. Para 2026, a perspectiva é de negociações mais disciplinadas e spreads positivos em renovações, mantendo a rentabilidade operacional.
No lado da oferta, a maior parte dos novos lançamentos chegou ao mercado pré-locada ou no formato built-to-suit, mitigando impactos sobre a vacância. Essa disciplina na entrega de estoque ajuda a preservar a qualidade do portfólio e a estabilidade dos aluguéis, evitando excesso de espaços vagos em localizações secundárias.
Para os fundos imobiliários, o pano de fundo é construtivo. Os FIIs expostos a galpões logísticos tendem a se beneficiar de vacância reduzida, preços firmes e prazos mais longos, favorecendo revisões contratuais e distribuição de rendimentos. Em síntese, o segmento segue como um dos mais consistentes da indústria, com fundamentos que suportam performance resiliente em 2026.
