O fundo imobiliário TRXF11 concluiu a compra de 11 propriedades da Sociedade Beneficente Israelita Brasileira Hospital Albert Einstein por R$ 334,2 milhões, conforme fato relevante divulgado nesta terça-feira. A transação foi estruturada no modelo sale and leaseback, em que o vendedor aliena os ativos e os aluga de volta imediatamente, assegurando continuidade operacional e previsibilidade de receitas. Os imóveis ficam em São Paulo e são 11 lajes corporativas voltadas a atividades médico-hospitalares.
Para viabilizar a aquisição, o TRXF11 utilizou duas fontes de recursos: uma operação de securitização lastreada nos recebíveis de locação e capital próprio em caixa. As receitas dos aluguéis foram cedidas no ato da securitização, realizada de forma simultânea ao fechamento, o que otimiza o custo de capital e alonga o passivo. Essa estrutura é comum em transações com inquilinos de alto padrão de crédito.
Como parte do acordo, foi firmado um contrato de locação com prazo total de 25 anos, dos quais 20 anos em regime atípico. Esse modelo assegura maior estabilidade para o fundo, pois prevê penalidade por rescisão equivalente ao saldo devedor dos 20 anos atípicos. Além disso, tende a reduzir risco de vacância e volatilidade de fluxo de caixa.
O valor final da transação ficou acima da estimativa inicial porque o fundo financiou reformas e adequações solicitadas pelo Hospital Albert Einstein, resultando em incremento proporcional do aluguel mensal. Importante destacar que o cap rate da operação permaneceu inalterado, preservando a relação entre renda e preço pago.
A gestão reforçou que a aquisição está alinhada à estratégia de consolidar um portfólio com ativos essenciais, contratos longos e locatários de alta qualidade, mirando renda recorrente e potenciais ganhos de capital. Esse movimento fortalece a tese de investimentos em healthcare real estate, segmento defensivo e com demanda resiliente.
Ao combinar contrato atípico de 20 anos com securitização dos recebíveis, o TRXF11 busca melhorar a visibilidade do fluxo, reduzir riscos e preservar o cap rate. A presença de um inquilino referência no setor de saúde e a localização em São Paulo elevam a qualidade do portfólio e podem sustentar distribuição de rendimentos consistente ao longo do tempo.