O fundo imobiliário XPLG11 concluiu a aquisição do portfólio logístico do RBRL11, operação que inclui cinco propriedades e o ativo Bricklog Guarulhos, além da compra em fase final do CL Imigrantes V, anteriormente do RDLI11. O negócio alcançou R$ 1.593.315.080,52, combinando pagamento em dinheiro, assunção de dívidas e emissão de novas cotas. A transação reposiciona o fundo entre os maiores do segmento logístico no país, com foco em ativos de alta liquidez e inquilinos de primeira linha.
No detalhamento da estrutura financeira, a XP Asset informou que o XPLG11 desembolsou R$ 322.897.187,13 em espécie, assumiu R$ 20 milhões em obrigações financeiras do RBRL11 e emitiu R$ 936.067.007,51 em cotas da 8ª emissão. Essas cotas foram direcionadas aos fundos vendedores, compondo a maior parte do pagamento e preservando a robustez de caixa do veículo.
Com a integração dos ativos, o portfólio atinge novo patamar de escala e diversificação. O fundo passa a deter patrimônio líquido próximo de R$ 4,4 bilhões, distribuído em 25 empreendimentos por seis estados, somando 1,41 milhão de m² de ABL. A base de locatários chega a 78 empresas, com destaque para o Mercado Livre, principal inquilino, reforçando a exposição a operações logísticas de e-commerce e varejo.
A gestora estima cap rate de 9,7% no primeiro ano, patamar considerado atrativo frente ao risco. Os proventos devem iniciar em R$ 0,82 por cota, refletindo a estabilidade dos novos contratos e a sinergia de receitas. O prazo médio dos contratos é de 5,1 anos, com 32% da receita atrelada a contratos atípicos, o que tende a reduzir vacância e volatilidade de fluxo.
Entre os efeitos colaterais da transação, o RBRL11 recebeu cerca de R$ 40 milhões em dinheiro, a quitação de R$ 20 milhões em dívidas e aproximadamente R$ 630 milhões em cotas do XPLG11. A RBR Asset projeta potencial de valorização de 25% para o fundo vendedor, considerando o preço de R$ 88,20 na sexta-feira (19) ante valor patrimonial estimado de R$ 110,81 por cota.
Para os cotistas, o movimento reforça a tese de consolidação do mercado logístico e a captura de ganhos de escala. Além disso, os investidores do RBRL11 ficam isentos da taxa de gestão por 36 meses, medida que pode apoiar retornos no curto prazo e facilitar a transição para a nova estrutura combinada do portfólio.
